V případě zhoršení ekonomického vývoje by se řada domácností s hypotékou mohla dostat do problémů se splácením, což by se dotklo následně i bank. Rozhodnutí ČNB povede k ochlazení přehřátého trhu s nemovitostmi.

Nová realitní bublina?
Úvěry na bydlení se v Česku aktuálně pohybují nad částkou 1 174 bilionu korun. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími.“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Opakování scénáře z roku 2008 chce ČNB zabránit. Pravidla pro získání úvěru na bydlení proto zpřísňují. Snížení poptávky po bydlení kvůli omezení hypoték bude mít zásadní dopad na celý realitní trh ČR. Hypotéku na bydlení podle nových pravidel nemusí získat až jedna třetina zájemců.

Podmínky zpřísňují
Již na jaře 2017 vydala ČNB doporučení neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (loan to value). Jedná se o poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kterou dlužník poskytuje bance jako zástavu k zajištění úvěru.

Od října 2018 zavádí „velký bratr” komerčních bank, Česká národní banka další opatření. Jedná se o ukazatele DTI a DTSI. Experti se obávají, že se kvůli nim přestane točit hypoteční svět, ale žádná kaše není tak horká, jak se uvaří. Co tyto ukazatele vyjadřují a na jaké změny v hypotékách se od října 2018 připravit si ukážeme na praktickém příkladu.

První podmínka DTI
DTI (debt to income) vyjadřuje poměr dluhu vůči čistému ročnímu příjmu dlužníka. Nově veškeré vaše úvěry (hypotéka, spotřební úvěry, kreditní karty, kontokorenty a další) nesmí překročit devíti násobek vašeho ročního příjmu.

Příklad: Pan Novák, žije sám a měsíčně si vydělá 30 tisíc korun. Jeho roční příjem je 360 tisíc. Maximální výše hypotéky může být 3 240 000 Kč. Pokud má ještě další úvěry, banka mu maximální částku na bydlení o tyto úvěry sníží.

Podmínka druhá DSTI
DSTI (service to income) vyjadřuje poměr měsíční splátky úvěru vůči čistému měsíčnímu příjmu dlužníka. Nově nesmí přesáhnout 45 % vašeho měsíčního příjmu.

Příklad: Vraťme se k panu Novákovi. Pokud si měsíčně vydělá 30 tisíc korun, maximální výše splátky hypotéky může být 13 500 Kč. Jestliže již splácí další úvěry, sníží se maximální výše hypotéky o splátky těchto úvěrů.

Ve dvou se to lépe táhne
Oba ukazatele mohou výrazně omezit přístup „singles” (jednotlivců) a mladých rodin žijících z jednoho příjmu k hypotékám a tedy i k vlastnímu bydlení. Řešením pro tyto případy může být tzv. americká hypotéka, tedy hypoteční úvěr, který není účelově vázán.

S příjmem 30 tisíc měsíčně si jednotlivec bude moci koupit nemovitost maximálně za 3 mil. korun. Pár se stejným příjmem dosáhne na částku 6 milionů korun. Za tu už lze v Praze či Brně pořídit rodinné bydlení.

Těžko říci, zda nové nastavení hypoték ovlivní trend singles či vysokou rozvodovost, která se pohybuje kolem 50 %.

Žádná kaše není tak horká…
Podle odhadů nové podmínky sníží dosažitelnou částku zhruba o ⅓. Česká národní banka předpokládá postupný růst úrokových sazeb a snaží se tak zabránit existenčním problémům splácejících v době změny úrokových sazeb po ukončení období fixace. Tam totiž hrozí navýšení až o několik tisíc měsíčně. Ani ČNB však není všemocná. Proto připravila výjimky. V opodstatněných případech bude moci banka navýšit oba ukazatele o 5 %. Tedy celková výše úvěrů až do výše 9,45 násobku příjmů a měsíční splátka úvěrů do 47 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Důležité: Nová pravidla jsou podle ředitele sekce finanční stability ČNB Jiřího Fraita zaměřena na nové úvěry na bydlení a netýkají se refinancování hypoték.

Je pro vás představa všeho počítání a vyřizování kolem úvěru na bydlení noční můrou? Využijte naší hypoteční kalkulačky. Díky ní za vámi banka přijde až domů. Neváhejte nás kontaktovat.